전입신고와 확정일자는 보증금 보호를 위한 서로 다른 절차입니다. 하나만 챙겼다고 안전하다고 단정하기 어려우므로, 각 절차가 어떤 권리를 뒷받침하는지 알고 입주 시 함께 확인하는 것이 좋습니다.
전입신고와 확정일자의 차이
집을 인도받아 실제로 거주하고 주민등록을 마치면 임차인은 제3자에게 임대차를 주장할 수 있는 대항력을 갖춥니다. 대항력은 두 요건을 갖춘 다음 날부터 생깁니다. 집주인이 바뀌어도 새 소유자에게 임대차 관계를 주장할 수 있는 근거가 됩니다. 확정일자는 임대차계약서가 특정 날짜에 존재했다는 점을 공적으로 확인하는 절차입니다. 대항요건을 갖춘 임차인이 확정일자까지 받으면, 집이 경매나 공매로 넘어갈 때 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있는 우선변제권을 갖출 수 있습니다.
입주할 때 함께 확인할 사항
열쇠를 받고 실제 입주하는 날 전입신고를 하고, 계약서 원본에 확정일자를 받는 것이 기본입니다. 계약서의 주소와 동·호수가 실제 주택과 일치하는지, 임대인과 계약 당사자가 맞는지도 살펴보세요. 확정일자를 받아도 보증금 전액 반환이 보장되는 것은 아닙니다. 선순위 담보권이나 다른 임차인의 보증금, 주택의 매각대금 등에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다. 보증금을 받기 전에 이사를 해야 한다면 대항력을 잃지 않도록 임차권등기명령을 검토해야 합니다.
자주 묻는 질문
전입신고만 하면 보증금 전액을 우선해서 돌려받나요?
아닙니다. 전입신고와 실제 점유는 대항력의 요건이고, 우선변제권을 위해서는 확정일자도 필요합니다. 배당 순위와 주택의 매각대금에 따라 전액을 받지 못할 수 있습니다.
확정일자를 먼저 받고 나중에 전입해도 되나요?
확정일자를 먼저 받는 것은 가능하지만, 우선변제권은 대항요건도 갖춰야 성립합니다. 입주와 전입신고를 미루지 말고 두 절차를 모두 마쳤는지 확인하세요.